4月30日，证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，筹备近20年的中国版REITs终于即将问世。
我们先看看什么是REITS，Reits（Real Estate Investment Trusts ），房地产信托投资基金，这次公布的REITS，是投资到基础设施领域不动产，当然这还可以存在于高速公路、产业园区、租赁住房、商业物业等多种不动产类型，上交所私募REITs产品已经覆盖了这些板块和领域。
ABS则是资产支持证券ABS（Asset BackedSecurities），ABS主要是看底层资产的现金流情况，底层资产相对Reits更加丰富，但凡可以产生稳定现金流的资产理论上都可以做证券化处理，比如银行贷款（最为常见）、高速公路收费权、仓储物流、公园景点门票、暖气燃气收费、企业应收账款等，当然也会包括商业物业资产，这也是我今天要把Reits跟ABS放在一篇文章当中做介绍原因。
国内的Reits主要还是类Reits，很多参考了国际Reits模型的类Reits产品，其实说是债券更为准确，国内监管机构也在坚持要制定真正的Reits规则，这次Reits基金的试点有望真正意义上开启国内Reits时代的序幕，近期疫情对于国内各行各业的发展影响颇大，在这个非常需要创新产品的时刻推出公募REITs，有重大意义：
有利于为经济发展补充活力；
得市场资金在基础设施投资领域的需求得到满足；
能够引导公众资金参与到不动产投资上来，获取长期收益，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比例；
有利于筹集项目资本金，降低债务风险，稳定投资和补充流动性的政策工具；
这次《指引》中明确，公开募集基础设施证券投资基金是指，80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。
这次基础设施Reits的试点，主要是以交通设施、市政设施、产业园区投向为主，对房地产板块利好有限，这也符合疫情之后，基建建设的需要，对基建板块，尤其是新基建板块有一定的推动作用。
基础设施REITs试点项目应符合以下基本条件：
1． 项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。如为PPP项目收入来源需以使用者付费为主
2． 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，经营3年以上，市场化运营，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
3．发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
优先支持区域：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。
优先支持行业：基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
对于相关产品的投资机会，我们可以看到Reits产品不仅适合于长期限资金的投资，也是个人投资者低门槛参与不动产市场的配置工具。在常规固收品种收益率已经较低的时点，投资此类类固收资产也将会是另一个不错的配置选择。
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